Bei der Planung, dem Bau und der Nutzung einer Immobilie gibt es verschiedene Interessen der Akteure und daraus abgeleitet auch unterschiedliche Betrachtungsperspektiven, Betrachtungszeiträume und Zielgrößen. Es gibt den Mieter/Nutzer, den Immobilienmakler, den Bauunternehmer, Planer, Hausverwalter, Investor, Besitzer und auch die Gesellschaft welche mit dem Gebäude direkt oder indirekt zu tun haben. Diese Akteure betrachten, wie in Abbildung 7 dargestellt ist, ein Gebäude über einen bestimmten Zeitraum. Während den Mieter vor allem die Nutzungsphase interessiert, wird sich der Planer normalerweise eher nur bis zur Fertigstellung mit dem Gebäude befassen. Wird eine Immobilie selbst finanziert und genutzt ist meist der gesamte Lebenszyklus bis zu einer Umnutzung von Interesse. Dies können dann je nach Ansatz zwischen etwa 25 Jahren nach Abbezahlung des Bankkredites, bis zu 50 Jahren unter vermehrter Berücksichtigung der Nutzung sein. Für die Gesellschaft zählt meist die gesamte Lebensdauer des Gebäudes inklusive dessen Abbruch und Entsorgung.
Bei einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung oder einer Lebenszykluskostenanalyse muss also im Vorfeld mit den Beteiligten der Betrachtungszeitraum festgelegt werden. Für die meisten Betrachtungen des Gesamtgebäudes haben sich zwischen 25 bis 50 Jahren als sinnvoll erwiesen. Werden nur einzelne technische Komponenten betrachtet, können auch deren typische Lebensdauern als Betrachtungszeitraum angesetzt werden. Sobald der Betrachtungszeitraum kürzer ist als die Lebensdauer, können für den verbleibenden Wert noch Restwerte in der Berechnung angesetzt werden.
Abbildung : Unterschiedliche Betrachtungszeiträume je nach Betrachtungsperspektive (Darstellung: AEE INTEC).
Analog zum Betrachtungszeitraum variieren auch die verschiedenen Ziel- oder Optimierungskriterien je nach Blickwinkel des Betrachters. In Abbildung 8 sind die Kriterien Kosten und Energie je nach Interessen des Akteurs dargestellt. Der Mieter ist neben niedrigen Mietkosten vor allem auch an niedrigen Betriebskosten interessiert und somit an einem energetisch guten Standard, damit er z.B. niedrige Heizkosten hat. Der Bauunternehmer ist meist bemüht, seine Baukosten niedrig zu halten. Bei eigengenutzten Immobilien sind beide Kostenkomponenten von Bedeutung, die Anfangsinvestition wie auch die laufenden Kosten. Für die Gesellschafft sind die Gesamtkosten und auch die Umweltauswirkungen wie CO2 Emissionen von Bedeutung.
Abbildung : Unterschiedliche Optimierungskriterien je nach Betrachterperspektive (Darstellung: AEE INTEC in Anlehnung an (Wirtschaftlichkeit energieoptimierter Gebäude; Berechnungsmethoden und Benchmarks für Wohnbau und Immobilienwirtschaft, 2017)).
Zusammenfassung der Optimierungskriterien
- Es kann nach mehreren Zielgrößen optimiert werden. Diese unterscheiden sich auch nach Perspektive des Betrachters.
- Betrachtungszeitraum 30-50 Jahre
- Damit möglichst viele Belange berücksichtigt werden, wird vorgeschlagen folgende Größen zu optimieren:
- Lebenszykluskosten (LZK) zur ganzheitlichen Betrachtung
- Energetischer Standard vor allem auch im Hinblick auf die Umweltauswirkungen. Bei Varianten mit ähnlichen LZK, die Variante mit dem besten energetischen Standard auswählen, damit z.B. die Klimaschutzziele erreicht werden können.
- Investitionskosten zusätzlich als Entscheidungshilfe heranziehen. Ein Stichwort hierzu ist die Leistbarkeit.